Da nulidade da consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária, quando ausente a intimação do devedor para purgar a mora
A consolidação da propriedade em alienação fiduciária segue regras rígidas. A falta de intimação do devedor para purgar a mora ou a irregularidade nos avisos de leilão podem tornar todo o processo nulo. Descubra neste artigo como o Judiciário tem garantido a proteção do consumidor, invalidando atos que desrespeitam o devido processo legal e os princípios da boa-fé objetiva, mesmo diante da inadimplência.
As operações de financiamento imobiliário com pacto de alienação fiduciária seguem procedimento legal próprio, disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, o qual impõe ao credor fiduciário o estrito cumprimento de requisitos formais antes da consolidação da propriedade e da realização de leilões extrajudiciais. Trata-se de um regime que, embora vise à proteção do crédito, não autoriza a mitigação de garantias fundamentais do devedor, especialmente quando se está diante de relação de consumo.
Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a consolidação da propriedade em nome do credor somente pode ocorrer após a intimação pessoal do devedor para purgar a mora, no prazo legal. Essa intimação não constitui mera formalidade, mas requisito essencial de validade do procedimento, pois assegura ao devedor a oportunidade efetiva de adimplir o débito e preservar a propriedade do imóvel. A ausência dessa providência acarreta a nulidade da consolidação e de todos os atos subsequentes, inclusive dos leilões extrajudiciais.
Além disso, mesmo após a consolidação, a legislação impõe regras rigorosas para a realização dos leilões, como a necessidade de intimação do devedor acerca das datas, horários e locais do certame e a observância do intervalo mínimo de 15 dias entre o primeiro e o segundo leilão. O descumprimento de tais exigências legais compromete a regularidade do procedimento e afronta os princípios do devido processo legal, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que vícios na intimação para purgação da mora ou para ciência dos leilões extrajudiciais tornam nula a consolidação da propriedade, bem como a eventual arrematação do bem. O entendimento também se estende aos Tribunais de Justiça, que reiteradamente reconhecem a imprescindibilidade da intimação pessoal do devedor, mesmo em procedimentos extrajudiciais, justamente para evitar a perda do imóvel sem observância das garantias mínimas asseguradas em lei.
Em caso recente, o Escritório Oliveira Pitta acompanhou uma demanda em que, apesar da inadimplência temporária, o devedor não foi devidamente intimado para purgar a mora, tampouco comunicado acerca da realização dos leilões extrajudiciais. Ainda assim, a instituição financeira promoveu a consolidação da propriedade e designou os certames, desconsiderando inclusive os valores já pagos ao longo do financiamento. O Judiciário, ao analisar o caso, reconheceu a nulidade do procedimento, afastando a consolidação e os leilões, justamente pela violação às exigências legais e aos princípios que regem as relações de consumo.
O caso evidenciou uma premissa fundamental: a proteção ao crédito não se sobrepõe ao cumprimento da lei.
Por Bruna Tainá Casemiro da Silva e Tatiana Coutinho Pitta.